FAQ

建物の老朽化を防ぎ、長期にわたって安定収入を得るためには、『大手ディベロッパーが分譲したRC造・SRC造のマンション』、そして『建物のメンテナンスをしかりと行なうこと』が大切です。住宅用の鉄筋コンクリート造の建物であれば、税法上の法定耐用年数は47年と定められています。ただし、法定耐用年数は減価償却費を計算するために、定められた数値で実際の建物寿命とは一致しません。理論値の耐用年数はそれ以上と言われています。このように、本来の建物の寿命を維持させるためには、日頃からしっかりとした建物のメンテナンスを行い、長期的な視野にたった長期修繕計画をたて、実行することが大切です。そのためには、ノウハウをもつ大手建物管理会社を選ぶことが必要です。そして、建物自体も大手ディベロッパーが分譲している物件を選ぶこと。大手ディベロッパーが分譲し、大手ゼネコンが施工し、大手管理会社がしっかり管理をおこなっていれば、50年以上の寿命をまっとうすることができます。

マンション投資は間違いなく有効な投資先です。確かに株やFX（外国為替証拠金取引）は、時としておおきな収益を生むことがあります。最近では一介の主婦がFXで何億円もの脱税事件を起こして話題になりました。しかし、株やFX取引で長期的かつ安定した収益を上げることができるでしょうか。ITバブルの崩壊や為替相場の乱高下で大きな痛手を負った方も多かったはずです。株やFXではリターンが大きい分、リスクも大きいのです。マンション投資は、株やFXのように目に見えて大きな収益を上げることは出来ません。手取り利回りも５〜６％の物件が中心となっています。しかし、マンション投資ならば『長期的』『安定的』に収益を上げることが可能です。将来に渡って人口の減ることのない確かな地域の確かな物件を購入すれば、不動産価格が半分になってしまうことや、賃料が半分になってしまうことは考えられません。また、空室や家賃下落、滞納、地震などのリスクに対しても、賃貸需要の安定している東京の物件を選ぶことや入居者募集に強い信頼のおける賃貸管理会社をパートナーとして選ぶこと、地震に強い新耐震基準の物件を選ぶことなど、リスク対応策もあります。株やFXは、自分ではどうすることもできない予測できない要因に、収益が左右されてしまいますが、マンション投資はリスクも予想でき、その対応策も講じることが可能なのです。さらに、ローンで物件を購入すれば団体信用生命保険がつきますので、あなたに万が一のことがあったときにはローンの残債はなくなり、ご家族にローンのない収益物件を残すことができるのです。これは株にもFXにもないマンション投資だけの特長です。マンション投資は株やFXのように「儲かる話」でも「うまい話」でもありません。しかし、その分リスクが少なく、長期的に安定収入を得ることのできる確かな投資です。長期にわたって安定的に収益を上げたい方にとっては最適な投資先であると言えます。

これからオーナーになるにあたって管理に関しては心配になる要因のひとつですね。
当然、正業をお持ちの方も多くおられますので、マンション管理まで手の行き届かない状態です。方法としては管理会社に委託する方が一般的です。管理会社に委託すると運営するにあたってのわずらわしい業務を全て請け負ってくれます。
管理・入居者募集・更新・退去・クレーム処理などを一貫して請け負ってくれます。

「築20〜30年」といえばイメージ的に古いと思われる方もいると思いますが、30年前のものでも計画的に修繕・メンテナンスがしっかりしている物件はきれいで賃貸としても充分成り立ちます。
築20〜30年ぐらいのマンションだと、建ててから今までの管理や計画によって差が出てきます。
築30年の物件でも状態を見て築年数にとらわれず冷静に判断しましょう。

色々ありますが、まず念頭に「リスクがある」ということを認識しておく事が大事です。
株にしてもなんにしても投資にリスクは付き物です。
いかにして予めリスクを少なく抑えるかをテーマに綿密な資金計画が大事です。

確かに好立地で設備も良いと空室リスクは大幅に下がるでしょう。一番分かりやすく収益物件の価値を判断したいときは、自分ならこのマンションに住みたいかを目安にすると分かりやすいです。しかし投資用の場合はそれだけでなく、周辺の施設・利便性などの将来性(今後便利になっていく可能性)もふまえてみると将来的にも安定した収益を生み出してくれます。

通常利回りだけでみると中古マンションの方が高利回りとされています。中古マンションの方が表面利回りとしては良いのは、不動産広告などを見ても一目瞭然だと思います。しかしあくまで表面利回りだけの話であって、実質利回りとしては新築マンションには改装や修繕の必要があまりなく、実質経費などを含めて計算すると中古マンションだけが有利とは思えません。

確かに利回りはとっても大事なポイントになってきます。しかし本当にそれだけで決めてしまってもいいのでしょうか？利回りというのは賃貸人がいてはじめて成立するもので、借り手が出て行ったときにすぐに入らなければそれだけリスクも大きいです。また近い将来、大きな修繕をしなければいけなかったり、誰も借り手がつきそうにない場所だったり各々の問題があります。例えば建物がかなり古くても利回りがよく、立地的にも人気のある場所なら、最終的に土地販売で元が取れるケースもあるでしょう。ただ利回りのみで判断するのは危険も伴う恐れがあります。